案例介紹

　　原告T與被告T1是父子關(guān)系。2015年2月，原告以被告的名義（未成年人）與甲方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方公司）簽訂了《商品房銷售合同》，同意購買甲方公司開發(fā)的3號房屋，建筑面積162平方米。原告投資并辦理了相關(guān)手續(xù)。開發(fā)商交付房屋后，原告裝修了房屋，然后原告搬進(jìn)來。2017年12月，原告以被告的名義取得了房地產(chǎn)證書，并以被告的名義登記了房地產(chǎn)。被告成年后搬出了房子，不再住了。原告要求被告協(xié)助將所涉及的房屋轉(zhuǎn)讓給原告，被告拒絕，認(rèn)為房屋屬于被告，原因是原告以被告的名義購買房屋，是父親給兒子的禮物，現(xiàn)在房屋所有權(quán)已經(jīng)登記在被告的名下，已經(jīng)完成了禮物，原告不能后悔回到房子。原告多次談判失敗，矛盾加劇，但向法院起訴，要求確認(rèn)所涉及的房屋所有權(quán)屬于原告，命令協(xié)助原告辦理所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

       判決結(jié)果

　　一審法院判決：一是涉案房屋所有權(quán)歸原告所有；二是命令被告協(xié)助原告辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　被告拒絕接受，提起上訴。

　　二審法院判決:駁回上訴，維持原判。

       深圳房產(chǎn)律師分析　　 

       父母以孩子的名義買房并以孩子的名義登記，通常因?yàn)楣侨饧彝サ母星槎鴽]有矛盾。但近年來，隨著社會老齡化人口的增加，越來越多的父母和孩子爭奪財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。本案的典型意義在于，父母如何依法保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，確保晚年有安全生活的巢問題越來越突出，應(yīng)依法保護(hù)老年人的合法權(quán)益。在這種情況下，原被告是父子關(guān)系，應(yīng)該互相照顧，但財(cái)產(chǎn)所有權(quán)存在矛盾。通過訴訟解決，不僅涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán)問題，而且還會影響父子關(guān)系。當(dāng)原告向張銀福律師尋求幫助時，張律師勸說當(dāng)事人盡可能和解，以避免家庭疏遠(yuǎn)和更大的傷害。但原告采取了各種措施，努力失敗，越來越覺得老年人生病，無人照顧，必須首先保持自己的生活巢。房地產(chǎn)所有權(quán)已成為一個大問題，不得更大的理性解決。張銀福律師也提出了越來越多的身體問題，沒有其他正常生活問題。考慮到了解決方法院的壓力。

        1、因物權(quán)所有權(quán)、內(nèi)容有爭議的，利害關(guān)系人可以要求確認(rèn)權(quán)利

　　《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編制的解釋（1）》（2021）第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的，是房地產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人。請求確認(rèn)其享有財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前民事審判工作的若干具體問題》（2015年12月24日）第二條注意區(qū)分房地產(chǎn)登記的內(nèi)外效力。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更是法律行為和其他法律事實(shí)的產(chǎn)物，而不是登記機(jī)關(guān)登記的產(chǎn)物。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的要素，而不是原因。由于法律將登記作為物權(quán)變更的有效要素，不能錯誤地認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是登記機(jī)關(guān)賦予的。對有爭議的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)的最終判斷不僅是登記理論，而且應(yīng)依賴于對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更原因的法律事實(shí)的審查。本案中涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)是由原告投資的，原告是由原告在購買房子時購買和裝修的名人。

        2、以被告的名義登記房地產(chǎn)并不意味著原告將房地產(chǎn)贈與被告，原告也不意味著贈與

　　《民法典》第六百五十七條規(guī)定，贈與合同是贈與人將其財(cái)產(chǎn)免費(fèi)給予受贈人的合同，受贈人表示接受贈與的合同。（《合同法》第一百八十五條），贈與合同是一種協(xié)議。當(dāng)雙方意圖一致時，合同成立并生效。在這種情況下，父親以兒子的名義投資購買房屋，真正的所有者與注冊所有者不一致，不違反法律禁止的規(guī)定。原告以被告的名義購買房屋并以被告的名義登記，但沒有贈與被告的意圖。所涉及的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證書、賬單和其他程序的原件由原告保存，房屋由原告居住使用，沒有交付給被告的行為。被告聲稱原告以被告的名義購買房屋，以被告的名義登記，是對被告的贈與，法律上沒有證據(jù)。原告否認(rèn)贈與，根據(jù)最高人民法院民事訴訟法解釋（法釋2015號）第九十一條第（1）規(guī)定，主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證贈與合同的基本后果。

        ?3、當(dāng)有證據(jù)證明實(shí)際投資者不是登記權(quán)人時，需要根據(jù)實(shí)際出資情況確定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

　　《民法典》第二百一十七條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)證書是權(quán)利人享有房地產(chǎn)所有權(quán)的證明（《物權(quán)法》第十七條），第二百三十四條因物權(quán)所有權(quán)和內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以要求確認(rèn)權(quán)利（《物權(quán)法》第三十三條）。

        根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)證書是權(quán)利持有人享有房地產(chǎn)所有權(quán)的證明，但只是法律上的權(quán)利推定證明。一般來說，登記權(quán)利持有人被推定為實(shí)際權(quán)利持有人，但有證據(jù)證明實(shí)際投資者不是登記權(quán)利持有人時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際投資情況確定房屋所有權(quán)。 

       根據(jù)日 常生活經(jīng)驗(yàn)法，父母以子女的名義買房，不能當(dāng)然或簡單地認(rèn)定為贈與子女，法律上沒有強(qiáng)制贈與，也沒有這樣的規(guī)定。房屋所有權(quán)證書記錄與實(shí)際權(quán)利狀態(tài) 不一致，房屋所有權(quán)歸投資者所有。在這種情況下，原告是實(shí)際投資者，這是一個無可爭議的事實(shí)。被告也承認(rèn)原告購買并一直居住，因此應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)所有權(quán)屬于原告。深圳房產(chǎn)律師